6月1日，中国银保监会的一张罚单，再次将房地产贷款违规问题拉向大众视野。江苏银行杭州分行因八项违法违规，被罚235万元，其中多条涉及房地产领域。
自监管开始调控房地产以来，在金融领域，银保监会各级派出机构配合各地政府陆续出台了众多调控举措，皆释放一个明显信号：对涉房地产领域贷款违规零容忍。
6月1日，银保监会举办新闻发布会，通报近期监管重点工作，提到资金过度流入房地产的问题得到初步扭转，房贷增速创八年来新低，但也出现了一些房地产违规的新苗头。
高压之下，为何房地产贷款依旧违规频发？
存八项违法违规，江苏银行被罚235万元
浙江银保监局公布的行政处罚表显示，江苏银行杭州分行此次共涉及八项违法违规行为，分别为：
一、高管履职管理不到位，拟任高管未经任职资格核准却已实际履行高管职责；
二、信贷管理不审慎，通过利率掉期衍生品业务分解贷款利息收入；
三、信贷管理不审慎，要求信贷客户“存款回报”；
四、向资本金比例不足且四证不全的房地产开发项目发放贷款；
五、房地产开发贷款资金实质用于支付土地款；
六、贷款用途管理不到位导致个贷资金被挪用；
七、贷款用途管理不到位导致流贷资金被挪用；
八、放款管理不审慎。
根据相关法律法规，浙江银保监局对江苏银行杭州分行罚款235万元；相关人员管友健对上述行为二、三负有主要责任，被予以警告，并处罚款5万元。
在这八项违法违规条目之中，二、三、四、五条尤为引人关注，前两条是因为不常见，后两条则是因为太常见。
“利率掉期就是双方交换同等金额的贷款，但是利率不一样，这样一交换就会导致贷款利息收入不一样。一般都是固定利率交换浮动利率，原则上可以让企业规避利率风险，增加资产收益。但是罚单所列‘通过利率掉期衍生品业务分解贷款利息收入’，可能是通过衍生品的方式，将部分利率转化为中间业务收入，相较于直接收取各种中间费用，这还是一种比较高端的方式，可以简单理解为‘息转费’，这在监管上是不允许的，因为不能真实反映银行的经营情况。”某城商行一支行行长告诉大河报·大河财立方记者，“不管是转化为中间费用，还是利用自身优势赚中间利差，都会导致银行收取的真实利率远高于表面约定利率，这不符合监管要求。”
对于“存款回报”，某股份行信贷部经理表示：“存款回报就是存贷挂钩，比如我给你投放1个亿的贷款，你需要给我存多少钱，这是监管严禁的。存贷要严格分离。”
第四、第五条则较为常见，频频出现在银行罚单之中。
“目前发放房地产项目贷款普遍还是遵循‘432’要求，即开发商要四证(国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证)齐全，开发项目自有资本金比例不低于30%，开发商或其控股股东要具备二级资质。另外，项目贷款专款专用，只能用于项目开发和建设资金，不能用于其他方面。监管对这些方面有明确规定。”上述信贷部经理告诉大河报·大河财立方记者。
不到一年因相同原因被罚两次
事实上，这并非江苏银行第一次被罚。
2020年1月，因违规虚增存贷款规模、银团贷款承贷份额比例不合规及收取质价不符银团贷款安排费，江苏银行宿迁分行被罚款85万元；7月，因向项目资本金未达规定比例的房地产企业发放贷款、信贷资金用途管理不到位，江苏银行徐州分行被罚款60万元；10月，因员工向信贷客户借款并在知情情况下接受客户信贷资金用于个人支出，员工与信贷客户存在资金往来，以及理财非标融资项目重复融资，江苏银行无锡分行被罚款60万元；11月，办理流动资金贷款违反审慎经营规则，江苏银行北京分行被罚30万元。
违法违规的原因皆为贷款业务不审慎，其中2020年7月份被罚的原因更是与此次相同。
作为目前全国资产规模排在第三位的城商行，江苏银行于2007年1月正式挂牌开业， 2016年8月在上交所主板上市，下辖17家分行和苏银金融租赁公司、苏银理财公司、苏银凯基消费金融公司、苏银村镇银行4家子公司。
截至2020年末，江苏银行资产总额2.34万亿元，同比增长13.21%。在上市城商行中，资产规模仅次于北京银行、上海银行。在全球1000强银行排名中列第92位，在全球银行品牌500强榜单中位列第83位。
业绩方面也可圈可点，2020年末，该行各项存款1.31万亿元，同比增长10.19%；各项贷款1.20万亿元，同比增长15.48%。2020年实现营业收入520.26亿元，同比增长15.68%；归属于上市公司股东的净利润150.66亿元，同比增长3.06%。报告期末，不良贷款率1.32%，较期初下降了0.06个百分点；拨备覆盖率256.40%，较期初提升了23.61个百分点。
在这之中，大河报·大河财立方记者注意到，房地产贷款为江苏银行的业绩增长贡献了不小的份额。
其年报显示，2020年，该行个人贷款和垫款总额为4699.11亿元，其中住房按揭贷款高达2238.09亿元，较2019年末增加了509.59亿元。在其发放贷款和垫款的行业分布中，房地产贷款排在第三位，总额为893.37亿元，占比由2019年末的5.62%增长为2020年末的7.43%，是贷款规模增幅最大的行业类别。其前十大客户中，两个来自房地产行业。
监管表态：对违规业务保持高压态势，防止乱象回潮
不仅是江苏银行。据银保监会近日公布的数据显示，2020年，银保监会共作出6581件行政处罚决定，罚没金额合计22.75亿元。开出的罚单中，大量违规场景存在于房地产贷款融资和信贷资金违规流入股市等方面，尤其一些大额罚单普遍涉及房地产领域。
而据不完全统计，2021年5月份银保监系统开出罚单372张。其中，违规向房地产提供融资、理财业务违规等依然是银行机构受到处罚的主要原因。
高压严控之下，地产领域贷款违法违规为何依旧屡禁不止？
“主要还是因为房地产项目贷款收益较高和眼前的风险考量。”某银行信贷部负责人告诉大河报·大河财立方记者，“当前不管是土地还是工程抵押，即使出现了风险，银行有抵押资产在手，也比较好处理。而且房地产项目贷款利率原本就比较高，再加上地产商一般是项目为王，更在意能拿到多少资金，对高利率一般不太敏感。对于银行来说，也需要高收益率的项目去覆盖不良核销和其他低收益的项目，进而让报表和业绩更好看。”
中航证券首席经济学家董忠云认为，信贷资金违规流入楼市，说明部分银行机构内部治理机制不健全，合规经营意识不够，导致政策执行不到位，在信贷审查审批、贷后管理等重要环节存在漏洞，为部分银行业金融机构内部工作人员带来可乘之机。
不过，随着监管的持续高压严打，房地产贷款违规现象有了一些改善。
近日，银保监会公布的最新数据显示，截至4月末，银行业房地产贷款同比增长10.5%，创8年新低；投向房地产的理财产品规模同比下降36%；房地产信托余额较去年同期下降约13.6%，自2019年6月以来呈持续下降趋势；银行通过特定目的载体投向房地产领域资金规模持续下降，相关业务规模同比下降26%，为连续15个月下降。资金过度流入房地产的问题得到初步扭转。
尽管如此，银保监会相关负责人在6月1日召开的新闻发布会上也提到，出现了一些房地产违规新苗头，譬如，一些地方中小银行利用大型银行退出的时机，争抢房地产贷款市场份额。
对此，银保监会将对新增房地产贷款占比较高的银行实施名单制管理，督促这些银行落实房地产金融调控要求，合理控制房地产贷款增速；完善长效机制，将防止经营贷违规流入房地产作为常态化监管工作；保持房地产金融监管政策的连续性、稳定性，避免房价大起大落，促进房地产市场平稳健康发展；同时保持对违规业务的高压态势，防范化解好房地产业务风险，防止乱象回潮。
“现在银行业机构的合规情况总体来说有所进步，但仍存在一些问题，必须下大力气去解决。”董忠云说。
（文章来源：大河财立方）
