哪个城市的人最喜欢到南京买房子？
01
上个月，听说河西南来了一波人，计划买空河西南，做一轮ABC单。
深圳作为全国独树一帜的炒房之都，其炒房手法和资金自由度冠绝全国。一般城市干不了的事情，深圳能干。一般城市不敢干的事情，深圳买房人也敢干。
只是，深圳的楼市调控越来越严，这群人没有操作空间了。所以开始杀入其他城市，第一站就是去杭州。在滨江板块搞的鸡飞狗跳，ABC单横行。
这些人选中一个板块，以高于市价3%-4%的价格签订房源，然后呢？谈过户周期，一般都是4个月到6个月，给个十万二十万定金，在这个片区买了十来套，等到价格被他们抬高以后，再趁机把签过合同的房源再转手，从中赚取差价。
随后，深圳一群人又去了合肥，然后合肥突然就变成“北深圳”了。合肥成为全国舆论的中心，当然炒合肥和杭州，都能赚到钱。
然后，又有深圳的人感觉，南京的房价太低了，简直是长三角洼地。一股小分队在3月份来南京河西这边买了几套房子，他们的感觉是，作为南京龙头板块，河西六七万的价格实在太低了。
然后呢，等着吧。这群人要是能在南京赚到钱，我就真服了。南京的行情和状态，是“房住不炒”的优等生，哪怕局部板块上涨了一些，也都在可控范围，投资能不能赚钱还真不一定。何况是高位接盘二手房。
所以，深圳来的所谓炒房客，根本不是南京购买力的主流，也无法掀起风浪。他们来不来的，对南京楼市毫无影响。
而真正的大佬，来自两个城市。
02
如果按照身份证前4位来看，南京公正摇号的清单很容易判断买房人是哪来的。
我们以江北城南中心的滨江嘉品为例，这些买房人，来源地非常清晰。
为什么要以滨江嘉品作为案例来分析？滨江嘉品不属于核心区，但属于热点板块，在整个江北属于中等偏上的楼盘，有很大的代表性。
滨江嘉品这个盘，从去年到现在总共报名了3次，分别是去年12月8日，今年1月20日，以及近期的4月13日，报名人数是1727，1052和2322。当然，这三次都有重复报名。按照“新房数据”的相关数据显示，这三次报名有671个南京土著参与，占比只有16%左右。而其余84%全部是外地人，或者是新南京人。可见，江北的房价已经完全掌握在外地人手中，南京土著基本没有话语权了。
值得关注的是，来自淮安和盐城的两个数据非常扎眼，两个城市的报名总数竟然高达748个，比南京土著还要多。这说明，淮安和盐城两个城市的购买力，已经基本上压倒土著了。这个数据还是令我们有点吃惊。而且研究了江北核心区的数据发现，这种现象不是个案，大差不多。
这时候有人说了，南京土著对于江北兴趣不大，16%的量属于正常现象。江南的情况将完全不一样。
同时我们也注意到，江北的购买力，苏北苏中城市遥遥领先，安徽只有滁州上榜，苏南无一城市上榜。
在江南，河西也是大家公认的外地人占比比较多的板块，所以我们避开河西，研究一下地缘客户相对较多的大校场板块。
03
大校场是江南非常优质的板块，附近地缘客户众多，在老南京的心目中处于比较不错的位置，我们选取金地大成雅境作为样本，发现果然数据结构出现了明显的变化。
南京土著报名人数高达1197人，占据了38%的份额，远远超过江北的楼盘。这说明在江南优质板块，南京土著还是能够拿捏的死死的。不过仍然有62%的房子被外地人买走。
这些“外地人”（包括新南京人），盐城和淮安仍然比较突出，扬州南通也还可以。苏南城市常州也出现了。这也基本印证了一个观点：
南京的江南人，和苏南两个区域的买房人，不喜欢买江北。但江北的人，对江北新区认可度极高。各人买各人的，互相不干涉。
但江北和大校场，基本上属于两个极端了。我们再来看看南京的产业重地：软件大道的购买力到底是如何组成的？仁恒城市星光的数据就很关键了。
从软件大道仁恒城市星光的数据来看，南京土著有736人参与，占比40%，仍然具备较大的话语权。淮安、盐城虽然不能跟南京相比，但仍然占据南京买房外地人前两名。徐州扬州仍然不错，镇江常州等苏南城市在列。
再看麒麟仁恒城市星徽，这代表着一部分刚需，刚改的声音。数据显示，麒麟仁恒的购买力又三分之一来自南京，然后盐城和淮安，继续占据外来购买力前两名的位置。这两个城市太彪了。
所以从样本上看，江南板块的外地人购买力占据整体的33%-40%之间，虽然也无法决定市场，但话语权比江北大多了。江南房子更被苏南的人群所接受。
04
注意，这里的外地人和本地人，完全就是按照身份证前几位确定的。如果你在外地出生，哪怕在南京呆了几十年，也算外地人，这就是一种统计口径，不要扛这个。
那么我们分析这个数据，到底有啥用？对于我们买房有什么指导吗？我觉得有几点需要大家思考。
首先，从城市的联系度来看，百度地图上显示的联系度方面，距离南京最近的镇江，马鞍山和滁州这三个城市，是与南京人口流动最频繁的三个城市。但从买房的来源结构看，这三个城市在南京的买房占比并不多。这说明人来了，未必买房。侧面也说明滁州马鞍山和镇江三个城市，与南京的房价价差太大，总人口也有限，导致买房占比不占优势。
再者，江北新区真的变成了苏北新区。这事有人觉得不好，但实际上非常好。江北新区得到了苏中苏北广大人民的认可，其实是大好事。现在苏北人民的购买力，也不差苏南什么，能抓住苏北人民的心，就是一个巨大的成功。
与此同时我们关注到，安徽人在南京的购买力，最低大概能占到6%左右，最高还在江北，16%左右，整体上10%。这与杭州的安徽人购买力比例其实差不多，都是10%左右。所以南京在安徽的影响力，其实还是有待提升的，这方面还没有体现出“徽京”的实力。什么时候安徽购买力能达到15-20%，才能叫徽京。目前这种说法从经济上还看不出太多。
当然，盐城和淮安能够这么秀，还有一个原因很明显，这两个城市的房价涨的太多了。现在卖掉盐城淮安的房子，买入南京几乎毫不费力。去上海又没有资格，来南京办法很多，价格又便宜，何乐而不为呢。
最后我们需要说明的事，其实大部分的外地购买力，是新南京人贡献的。在南京上学，在南京工作，在南京买房，一条龙下来，这是主流。而这种格局的背后的本质，是高考格局：即苏北，苏中有大量优秀学生通过来南京上大学留下来了，在南京安居乐业，然后开始买房。这个买房占比，很大程度上体现了考入南京的大学，留在南京工作的比例。安徽再亲南京，南京高校留给安徽的名额是有限的，这是安徽数据不够高的又一层原因。
现在，凡是孩子在南京上学的，都有购房资格。在南京买套房，为孩子未来做准备，无论是面子还是里子，都是妥妥的。
其实，大家慌的不是买房，而是通过买房看出高考名额的博弈…
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