继时代中国之后，佳兆业也在2020年跨入了千亿阵营。
截至2020年底，佳兆业实现合约销售额约1069亿元，同比增长21.3%；总合约建筑面积约616.5万平方米，同比增长约32.8%。
“房地产年年都要保持增长，这是很大的一个挑战，”业绩会上被问到2021年目标时，佳兆业集团董事局主席郭英成坦言，“但我们还是希望有质量地增长、合理地增长。”他将这一目标设定在了1300亿元。
除了规模增长之外，“三道红线”之下，佳兆业还在向着达标努力。据佳兆业集团董事局副主席、总裁兼执行董事麦帆介绍，2020年，佳兆业已经实现由“橙”转“黄”，预计2021年末，“三道红线”将全部达标。
销售额58%来自大湾区
在佳兆业的千亿图谱中，粤港澳大湾区占比最大。
2020年，佳兆业在大湾区实现合约销售额625.79亿元，占比达58%；合约销售额占比排行前五的城市分别为深圳、广州、惠州、东莞、上海，占比分别为27%、8%、8%、7%、5%。
这样的销售格局也使得大湾区成为佳兆业的业绩支柱。2020年间，佳兆业的销售物业收入为511.94亿元，同比增长16.7%；其中，来自大湾区的收入占比达71%。
佳兆业的“粮仓”也主要集中在大湾区。
据麦帆介绍，不含未转化的城市更新储备，佳兆业的土地储备约2875万平方米，总货值约6700亿元；以建面计，大湾区的土储约为1589.2万平方米，占比约55%；按货值计算，大湾区的货值约为4619.38亿元，占比达到69%，而其中，深圳占比达26%。
2020年，佳兆业新增47个项目，新增项目权益比为60%，新增项目权益面积约为565万平方米；以权益面积计，大湾区占比也达到63%。
作为佳兆业的核心板块，城市更新业务也主要集中于大湾区。据披露，2020年，佳兆业新拓展城市更新项目54个，主要集中在深圳、广州、东莞等大湾区核心城市，新拓项目数量是2019年的近三倍。
2020年，佳兆业转化的9个城市更新项目中，除了两个位于香港外，另外7个皆分布于深圳、广州、惠州，可售面积近180万平方米，转化面积同比增长152%，对应可售货值约640亿元。
事实上，佳兆业共拥有201个城市更新项目，占地面积超5000万平方米，绝大部分位于大湾区，按照货值计，深圳、广州两地规模占比高达86%；位于深圳、广州、东莞、中山的项目个数分别为120个、26个、22个、15个。
“2021年，在城市更新拓展方面，要继续深耕粤港澳大湾区，推进城市更新模式全国复制，保持规模领先。”在提到2021年发展规划时，麦帆表示，2021年-2022年，佳兆业将转化城市更新项目预计可售面积为420万平方米，对应货值超过2000亿元。
在销售规模上，尽管郭英成表示年年保持增长是一个很大的挑战，但他依然对规模增长抱有信心：“今年我们货值差不多2000亿元，假如说去化在60%-65%，(今年的合约销售额)也就是1300亿元。”
值得一提的是，除了地产业务，佳兆业也在布局多元化业务。据介绍，佳兆业的文体科技集团运营全国超25个文体场馆，商业集团全国布局项目64个。郭英成表示，“孵化成功的有文体板块，我们想不久的将来，也尽快上市。”
年底“三道红线”达标
除了提出销售目标外，郭英成还强调佳兆业要实现有质量的增长。
2020年，佳兆业实现营业收入558亿元，同比增长16.1%；净利润52.8亿元，增长26.8%；归母净利润54.5亿元，同比增长18.6%；毛利润159亿元，同比增15%；毛利率为28.5%，同比下降0.3个百分点。
除了保持盈利能力外，2020年“三道红线”的压力下，佳兆业也在努力改善债务表现。
据佳兆业集团首席财务官吴建新介绍，佳兆业主动进行了融资规模管理，调整债务结构。截至2020年末，佳兆业有息负债为1215亿元，较2019年增幅为3.7%，低于“三道红线”橙档融资规模可增长5%的要求。
具体来看，未来到期债务中，1年内到期的占比为19%，约231亿元；2年以上到期占比为81%，约984亿元；长债短债比为4.3，较2019年的2.7有所改善。
同期，佳兆业的综合融资成本8.7%，其中境内融资成本7.4%，较上年末下降了60个基点；境外全年新增借款的综合成本较2019年下降202个基点。
如今，“三道红线”中，佳兆业已有两条达标，从“橙档”企业变为“黄档”企业。
“净负债率由2019年末的144%降至97.9%，现金短债比由2019年末的1.1倍提升至1.56倍，”吴建新披露，“剔除预收账款的资产负债率仍高于红线标准，但是也由上年末的75.9%下降至70.3%，下降5.6个百分点。”
至于何时可以进入“绿档”，麦帆表示，预计2021年末，“三道红线”将全部达标。
（文章来源：国际金融报）
